1. září vešlo v platnost nařízení vlády, které určovalo, co jsou pomocné stavby na pozemku.
Dosud zákon jasně neurčoval, co se považuje za chlév, lazebnu nebo drůbežárnu. O tom rozhodovali většinou soudci, když vznikl spor. Nyní byla soudní praxe povýšena na právo.
Změny mají ochránit lidi před neopodstatněnými nároky úřadů ohledně legalizace staveb. Na druhou stranu přestaňte s nejrůznějšími triky, když majitelé nechtějí platit daně a navíc pozemky využívají k jiným účelům.
Newsletter T-F o bytech a domech
Co jsou pomocné budovy
Pomocné budovy na pozemku nejsou určeny k bydlení a plní funkce domácnosti. Mezi takové stavby patří například garáž, stodola nebo altán.
Chcete-li je postavit, nemusíte nikoho upozorňovat, i když je budova na základech. Důležité je ale dodržet typ povoleného využití stránky. Například není možné instalovat stálý lázeňský dům na pozemku pro zahradu, ale na zahradním pozemku je to možné.
Musíte také dodržovat vzdálenosti od sousedova domu, abyste neporušili stavební a požární předpisy. Například v SNT by vzdálenost od hranic sousedního pozemku k přístavbě měla být čtyři metry.
Ale i když byla budova postavena v rozporu s normami, je obtížné dosáhnout její demolice. Nespokojení sousedé budou muset prokázat, že byla porušena jejich práva a došlo k ohrožení zdraví.
Někdy majitelé pozemků staví penziony pod rouškou drůbežárny nebo garáže. Protože na trvalé stavby je kladeno více požadavků než na pomocné. O jejich výstavbě či rekonstrukci musí být informována správa a teprve poté se může začít pracovat. V opačném případě může být objekt považován za vlastní výstavbu a vyžadovat demolici.
Kromě toho musíte u kapitálových budov a přístaveb o rozloze 50 m² nebo více, jejichž údaje jsou v Jednotném státním registru nemovitostí, platit daň z nemovitosti.
Obyvatel Anapy tak na šesti akrech pro individuální bytovou výstavbu kromě obytné budovy postavil dvoupatrový dům a bazén. Druhý dům evidovala jako pomocnou stavbu – užitkový blok s garáží. Ve skutečnosti tam žili turisté. Místní správa to zjistila a podala žalobu na demolici penzionu.
Majitel podal protižalobu požadující změnu parametrů budovy a její oficiální uznání jako minihotelu. Uvedla, že se již dříve dohodla na plánu výstavby pozemku pro dům a užitkový blok s garáží. Postavila je a poté je začala dočasně pronajímat turistům. Účel lokality byl změněn na individuální bytovou výstavbu a hotelové služby. Rozhodl jsem se proto stavbu legitimovat a pojmenovat po sobě.
Pravidla využití a rozvoje území Anapa umožňují výstavbu penzionů na individuálních pozemcích bytové výstavby, pokud jsou splněny parametry výstavby.
Soud prvního stupně se přiklonil na stranu úřadů a nařídil ženě, aby stavbu do měsíce zbourala. A pokud je po splatnosti, zaplaťte městské správě 20 000 rublů za každý den před demolicí.
Majitel ale mohl demolici zrušit u odvolacího soudu. Soud naznačil, že budovy sice vznikly bez potřebného souhlasu, ale nebyly nebezpečné. Není tedy potřeba je bourat. Soudce ale nepovolenou stavbu nelegalizoval, z právního hlediska zůstal dům pro hosty hospodářským domem a garáží.
Jak to bylo dříve a co se změnilo
Neexistovala žádná přesná definice pomocných budov, ale zákon o územním plánování je označoval jako:
- nestálé budovy, které lze rozebrat a přesunout;
- kapitálové doplňkové stavby, které nejsou určeny k bydlení.
Soudy vysvětlily, že budova nemůže být vyšší než obytná budova a měla by sloužit pouze pro domácí účely.
Nyní jsou kritéria pro pomocné budovy jasněji definována. Patří sem budovy, které mají sloužit hlavní budově nebo domácím potřebám. Pomocné budovy nemohou být vyšší než hlavní budova – tři podlaží nebo 20 metrů.
Dále jsou uvedeny konkrétní typy budov:
- přístřešky;
- koupele;
- letní kuchyně;
- hospodářské budovy;
- skleníky;
- skleníky;
- studny;
- sklepy;
- markýzy.
Také pomocné budovy zahrnují všechny budovy pro skladování nářadí, pěstování zeleniny, praní a prádelnu.
„Vznik jasných kritérií, podle kterých lze stavby a budovy identifikovat jako pomocné, sníží počet právních sporů a odvolání občanů na různá oddělení,“ uvádí vysvětlující poznámka ke změnám.
Co si ještě přečíst k tématu:
Další materiály o nákupu bytů a domů, uspořádání a opravách – v našem telegramovém kanálu “Svoi Ugol”. Přihlaste se k odběru, ať vám nic neunikne: @t_nedviga
Kapitálové budovy jsou neoddělitelné od pozemku. Mohou být evidovány jako majetek, což znamená, že ve sporné situaci bude více šancí na odškodnění. Neinvestiční budovy nejsou striktně svázány s areálem, nejsou registrovány v USRN. Jednak se hotová nebo montovaná stavba postaví mnohem rychleji, ale například na takový dům se nenapojí plyn. Zeptali jsme se odborníků, co je investiční výstavba a jak takové objekty zařídit.
Odborníci na tento materiál:
- Anna Štěpánová, právník v oblasti práva nemovitostí a pozemkového práva;
- Vadim Sorokolad, spoluzakladatel stavební společnosti 101 GROUP;
- Vitaly Rusakov, realitní makléř, realitní expert;
- Jurij Alexandrov, ředitel právní společnosti A.Legal.
Co je objekt investiční výstavby
Investiční výstavbou se rozumí stavba nebo budova pevně spojená se zemí, kterou nelze přesunout ze svého místa bez poškození celé stavby (Foto: Pexels)
Objekt investiční výstavby je stavba nebo stavba pevně spojená se zemí, kterou nelze přesunout ze svého místa bez poškození celé stavby. Za kapitál se považují jak hotové objekty, tak ty, které se teprve staví. V prvním případě stavba nabývá znaky nemovitosti a lze ji zapsat získáním listu vlastnictví [1]. Až do tohoto okamžiku, například když je základ pouze litý, se konstrukce nazývá objekt investiční výstavby (OCS) [2]. Oba typy ze zákona podléhají rekonstrukci, opravě a demolici [3].
Jinými slovy, bytové a nebytové budovy lze klasifikovat jako kapitálové, pokud jsou neoddělitelně spojeny s místem. Existují ale výjimky – například cesty nebo betonová stání pro auta, které jsou považovány za neoddělitelná vylepšení. Soukromý dům je ve většině případů kapitálová budova, protože na jeho základně je zpravidla položen hluboký základ a není možné přesunout betonové nebo cihlové zdi na jiné místo. Lázeňský dům nebo garáž mohou být také kapitálem, pokud splňují tyto požadavky.
Anna Štěpánová, právník realitního a pozemkového práva:
– Lázeňský dům může být buď hlavní, několik pater a na základech, nebo může být smontován a instalován pomocí jeřábu – takový objekt bude považován za dočasnou budovu. Železné garáže, skořepinové garáže jsou dočasné stavby. Dají se bez poškození sestavit a rozložit. Betonová deska nebo zděná garáž bude kapitálem. Zároveň může být jak samostatně stojící, tak i box v družstvu.
Plot na základech, pokud k němu existuje projektová dokumentace a stavební povolení, bude považován za kapitál. Takové ploty lze nalézt ve městě. Ploty mezi pozemky jsou dočasnou stavbou.
Známky objektu investiční výstavby
Teoreticky je možné převést nekapitálovou strukturu na kapitálovou, ale opak nelze (Foto: Pexels)
Neexistuje jediný seznam znaků takových budov. Výběr klíčových charakteristik však lze provést ze současných předpisů. Podle odborníků mezi ně patří:
- Život. Investiční budova může trvat až 100 let nebo více. Při jeho stavbě se používají odolné materiály – cihla, kámen, beton nebo dřevo;
- Zemní spojení. To zajišťují předběžné zemní práce (například hloubení jámy a armatury) a zasypaný základ. Typ základů může být různý, včetně piloty nebo kombinace technologií;
- Stacionarita. Kapitalizaci stavby zajišťuje nejen základ, ale i nosný rám v podobě regálů, sloupů, konzol apod. Bez poškození ji nelze přemístit, demontovat nebo znovu smontovat na jiném místě. Architektonické, funkční a inženýrské řešení v takové budově představuje jeden systém;
- Dodržování. Investiční stavba musí být umístěna na pozemku, který je evidován jako věc nebo jiné právo, a druh pozemku umožňuje takovou zástavbu. Budova musí splňovat všechny GOST, SNiP a nesmí představovat nebezpečí pro život a zdraví. Stavba probíhá v několika fázích – od návrhu, zemních prací až po dokončení, seřízení a zavedení všech nosných systémů;
- Dostupnost komunikací. Takové budovy jsou zpravidla napojeny na vodovodní a elektrické sítě nebo ústřední topení. Za určitých podmínek existuje možnost zplynování;
- Правовой статус. Vzhledem k tomu, že kapitálové objekty lze evidovat a evidovat jako majetek, jsou vhodné pro různé typy transakcí: nákup a prodej s hypotékou, pojištění, zástava atd.
Vitalij Rusakov, realitní makléř, realitní expert:
– Můžete se zaregistrovat v hlavním obytném domě, protože bude mít oficiální adresu, i když je to letní chata, ale uznána jako vhodná k trvalému pobytu. Status kapitálového objektu zajišťuje placení daní – to je jediné negativum. Pokud předmět není kapitál, není možné s ním provádět transakce, oficiálně jej prodávat nebo kupovat. Navíc ji lze vždy uznat jako nelegální stavbu se všemi z toho plynoucími důsledky.
Typy objektů investiční výstavby
Objekty průmyslové investiční výstavby jsou vhodné pro komerční nebo jiné aktivity, nikoli však pro bydlení (Foto: Pixabay)
Všechny objekty investiční výstavby jsou rozděleny do tří skupin podle účelu [4]:
- Výroba. Pro komerční nebo jiné aktivity, nikoli však pro bydlení. Mohou to být hangáry, sklady, průmyslová zařízení včetně obrany a bezpečnosti;
- nevýroba. Stavby pro bydlení, komunální aktivity. Například venkovský dům nebo lázeňský dům, společenská nebo kulturní budova a další;
- Lineární Jedná se o různá infrastrukturní zařízení a komunikační systémy: potrubí, elektrické vedení, mosty a nadjezdy, železnice a silnice.
Uznání předmětu jako kapitálu
Pokud chcete strukturu uznat jako kapitál, existuje několik způsobů, jak to udělat.
Vadim Sorokolad, spoluzakladatel stavební společnosti 101 GROUP:
- soudem uznat stavbu jako investiční nepovolenou stavbu;
- odvolat se u soudu proti rozhodnutí orgánu, který odmítl uznat předmět jako kapitál bez dostatečných důvodů;
- provést rekonstrukci neinvestičního objektu a na jeho základě vybudovat kapitálovou strukturu.
Kapitálové spory vznikají z různých důvodů a jejich vyřešení může vyžadovat stavební a technické expertizy. Nesrovnalosti jsou možné i při hodnocení domů na šroubovém základu.
Otázka pevnosti rámové konstrukce na pilotovém šroubovém základu nemá jednoznačné řešení a bude stanovena individuálně v každém jednotlivém případě, říká Jurij Alexandrov. Soudní praxe v této oblasti je podle něj rozporuplná.
Jurij Alexandrov, ředitel právní společnosti “A.Legal”:
– Existuje názor, že rámové domy na pilotových šroubových základech jsou netrvalé stavby. Judikatura však říká něco jiného. Průměrný dům určený k bydlení je proto spíše klasifikován jako kapitálový. Ale dříve tu byly i jiné příklady. V jednom případě dospěl znalec k závěru, že je možné bez úměrného poškození rozebrat a přemístit konstrukci, stejně jako odšroubovat pilotový základ. Upozornil také, že šroubové piloty svými vlastnostmi nemohou odpovídat žádným kapitálovým skupinám.
Registrace projektu investiční výstavby
Pro stavbu a další formalizaci objektu investiční výstavby je třeba jej zkolaudovat (Foto: Pexels)
Aby bylo možné postavit a dále formalizovat objekt investiční výstavby, musí být dohodnuto. To lze provést různými způsoby: získáním povolení, oznámením o zahájení stavby nebo legalizací stávajícího domu.
Volba jednoho nebo druhého způsobu závisí na kategorii pozemku a charakteru budovy. Pro venkovské domy, včetně kapitálových, existuje amnestie a budovu můžete zaregistrovat až poté. Pokud se dům staví od nuly, zejména ve městě, budete muset projít předběžnou dohodou. V tomto případě bude sled akcí následující:
- Příprava projektu domu;
- Kontaktování magistrátu pro schválení stavby;
- Získání povolení;
- Konstrukce;
- Oznámení o dokončení stavby;
- Získání dokladů o souladu budovy s dříve předloženými projekty;
- Registrace nemovitosti.
V některých případech může být schválení zamítnuto [5]. Například, když pozemek neodpovídá plánovanému typu stavby, v rozporu s odsazením od hranic pozemku a výraznými odchylkami od projektu, absence potřebných dokumentů.
Daň ze staveb
Vadim Sorokolad:
— Pro daňovou službu jsou na vašem webu pouze dva typy budov: obytné (dům, letní kuchyně, penzion) a užitkové budovy (lázně, stodola, skleník, užitkový blok). Obytné budovy musí být registrovány a také z nich musí být odváděny daně. Jakékoli budovy bez nadace nemusí být registrovány, ani z nich nemusí platit daně. Pokud má budova základy, ale její plocha je menší než 50 metrů čtverečních. m, pak spadá pod výhodu a také se nezdaňuje.
Viz také:
Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost
