Co by vás (kromě ceny) mělo zajímat při výběru objektu?
Pravidelný přispěvatel do Houzz. Kurátor soukromých stavebních projektů, zakladatel a jednatel skupiny společností zabývajících se inženýringem, dozorem a podporou stavebních prací. Za více než 20 let zkušeností byly v Moskvě a regionu realizovány stovky projektů luxusního bydlení. Každý projekt je pro mě novou rodinnou hodnotou, rodinným dědictvím, které vzniká tady a teď, před našima očima.
Můžete si koupit nedokončený dům a dům k dokončení, chatu s dobrou úpravou nebo dokonce vedlejší. Aby bylo možné posoudit přínosy v každém konkrétním případě, je důležité pochopit, z čeho se skládají náklady na dům zakoupený v různých fázích dokončení a výstavby.
Kde přesně chceš bydlet.
Vesnice od vesnice je jiná
Primárním bydlením je zpravidla pravidelná chatová zástavba a domy pro dokončení. Takové projekty mají mnoho výhod. Jedná se o organizovaný, uzavřený, hlídaný areál se školníky, správci budov a sociálně blízkými sousedy. Jedná se jak o centrální komunikaci, tak o obecné stylistické řešení. Zpravidla se jedná o něčí podnikatelské projekty. A zde vznikají nuance. Je zřejmé, že každý byznys funguje na modelu: koupit nebo postavit dům levně, draze ho prodat, ale zároveň zůstat v konkurenčním poli. Jen v oblasti Rubljovky se souběžně prodává více než dva tisíce nemovitostí a desítky elitních vesnic bojují o svého kupce, snaží se na něj zapůsobit výškou plotů a luxusem území.
Jednodušší chatové vesnice utrácejí peníze především za vstupné, silnice a minimální komunikace. Při koupi domu v ekonomické vesnici musíte zkontrolovat, zda splňuje takové požadavky, jako je dostupnost infrastruktury, inženýrských sítí (centrální voda, elektřina, plyn a kanalizace), chráněná oblast s oplocením a kamerovým dohledem. Důležitým faktorem je dopravní dostupnost, která výrazně zvyšuje hodnotu nemovitosti. Správcovská společnost musí zajistit úpravu a čištění území. Poptávka po bydlení v chatových vesnicích je mnohem nižší než nabídka. Co je tedy výhodnější: postavit si dům sami nebo koupit hotový?
Fakta: Mezi chatovými vesnicemi v Rusku není kategorie „země zámků ve vzduchu“ také neobvyklá. Tam developer utrácí jen za transparenty s nápisy: tady bude restaurace, tady školka a tam tenisový kurt.
Území a infrastruktura
Začněme územím a infrastrukturou (náklady na její údržbu). Musíte pochopit, že se jedná o budoucí výdaje – vaše a vašich sousedů. V případě hotového bydlení do vyprodání obce developer nevyhnutelně uklízí a opravuje cesty, natírá ploty, mění žárovky na lucernách atp. Jakmile to půjde do správcovské společnosti, rozdělí náklady mezi všechny obyvatele.
V tomto případě je třeba dát pozor na částku, kterou bude každá domácnost platit. Domnívám se, že náklady ve vesnici ekonomické třídy by neměly přesáhnout náklady na údržbu dobrého bytu. V závislosti na stupni rozvoje by tyto částky měly být srovnatelné nebo mírně vyšší. Ale v prémiových vesnicích je velmi široká variace.
Stabilita prostředí
Dalším problémem je přítomnost investičních domů, jejichž majitelé jsou vzdáleni potřebám obyvatel obce a nespěchají s účastí na nákladech. Alarmující má být i velké množství rozestavěných domů u vesnic s historií. Za prvé vám v tomto případě vzniknou velké výdaje a za druhé budete bydlet na staveništi obklopeni nepříliš vychovanými opálenými chlapíky.
Rada: Bylo by užitečné seznámit se s právním stavem pozemku, jeho historií a, což je nesmírně důležité, technickými podmínkami pro napojení na komunikace. Někdy je vývojář nucen na tom šetřit. Ve velkých chatových obcích dochází často k odpojení plynu nebo elektřiny kvůli nesprávné dokumentaci. Levnější nákup není vždy lepší.
Kdo staví vesnici
Co se týče stavebnictví, tady je situace podobná. Každá stavba se musí vejít do přísného investičního rozpočtu, proto všude tam, kde se dá ušetřit, ušetří developer. Vždy říkám, že úspory ve stavebnictví jsou pochybné téma. To může být pouze otázka optimalizace.
V takové situaci může vyvstat přirozená otázka: existují v principu vědomí vývojáři? Stavitel nebo developer se stane svědomitým pouze tehdy, pokud to není jeho jediný projekt. To může alespoň trochu zaručit kvalitu, zvláště pokud má developer již postavené a obydlené vesnice – navštivte je a ptejte se obyvatel na problémy, kterým museli čelit.
Zhodnoťte kvalitu hotového domu
Předpokládejme, že nejste připraveni zapojit se do nové budovy ve fázi základové jámy a rozhodnete se podívat na hotový dům. Začněte hodnocením materiálů, ze kterých je vyroben. Když je dům postaven „ne pro sebe“, ale za účelem následného prodeje, často šetří na tloušťce zdí, konstrukci a pokrytí střechy, oken a inženýrských systémů (pokud existují).
Zeptejte se vývojáře. Pokud se bavíme například o střešní krytině, měl by nás zajímat její výrobce a typ. Pokud zjistíte, že ze všech vyráběných produktů se jedná o nejlevnější řadu, pak si můžete být jisti, že zbytek bude stejný. Okna jsou také odhalující. Slušný profil začíná od tloušťky 78 mm – tenčí a větší plochy neotevíracích dveří také naznačují aktivní úsporu.
Zjistěte, kolik dům skutečně stojí
Častým trikem realitních makléřů je naznačit, že pokud má dům střechu, hotovou fasádu, okna a topení, je téměř hotový. Vyžádejte si odhad dokončení domu včetně všech inženýrských a terénních úprav. To nesníží náklady, ale váš výběr bude informován.
Otevřený rozpočet vždy znamená potíže. Pro laika je obtížné odhadnout rozsah budoucích nákladů. Když formulujeme orientační rozpočet, zákazník ve většině případů odmítá uvěřit tomu, co ho čeká a začíná tušit všemožné úmysly. Ale hořká pravda hned na začátku je lepší než nedokončený projekt. Tyto informace vám navíc umožňují efektivněji pracovat na optimalizaci a udržet vaše fantazie v rámci vašich možností.
