Existuje několik možností platby za nákup a prodej nemovitosti:
- převod peněz z ruky do ruky při podpisu kupní a prodejní smlouvy nebo po obdržení dokumentů ze státní registrace
- vypořádání prostřednictvím depozitní (bankovní) buňky
- převod peněžních prostředků bankovním převodem s využitím vypořádání v rámci akreditivu
Bankovní (depozitní) buňka určené k uložení různých předmětů, peněz a jiných cenností.
Tito. samotná buňka je místem, kde můžete uložit něco cenného, se zvýšenou úrovní zaručeného uchování.
Nejčastěji se bankovní (depozitní) buňky používají speciálně pro vypořádání transakcí s nemovitostmi.
Význam plateb prostřednictvím bezpečnostní schránky
Pokud dojde k registraci transakce, prodávající, bez ohledu na vůli kupujícího, bude moci získat peníze za prodanou nemovitost jejím odstraněním z buňky.
pokud k registraci transakce nedojde, bez ohledu na vůli prodávajícího bude moci kupující udržet peníze v bezpečí tím, že je vyjme z cely.
Strany připravované transakce se předběžně dohodnou na tom, do které banky budou peníze uloženy, za jakých podmínek přístupu, kolik buněk je potřeba a kdo je zaplatí.
V předvečer podpisu smlouvy strany jdou do banky a formalizují pronájem bezpečnostní schránky s podmínkami a podmínkami přístupu k jejímu obsahu, které stanoví specifika převodu práv k nemovitostem v rámci transakce .
Bankovní smlouva musí reflektovat
- kdo si celu pronajímá a na jak dlouho, jaká má práva a povinnosti?
- kdo bude přítomen při uložení peněz a kdo, za jakých podmínek a za jakých podmínek může mít v budoucnu přístup k obsahu buňky
- co se stane, pokud obchod nepůjde zamýšlenou cestou, ale jiným způsobem, nebo mezi stranami dojde ke sporům
Banka je povinna garantovat včasný přístup do bezpečnostní schránky osobám uvedeným v dodatečné smlouvě a samozřejmě bezpečnost jejího obsahu.
Po podepsání smlouvy s bankou a zaplacení služeb banky můžete jít do trezoru, kde můžete bezpečně spočítat peníze v důvěrném prostředí a zkontrolovat pravost bankovek pomocí speciálního zařízení.
Jakmile je obsah cely zabezpečen, je uzavřena a přístup do ní je zablokován, dokud nejsou splněny podmínky pro opětovné přijetí.
Klíč si obvykle ponechá kupující a je povinen jej předat prodávajícímu ihned po dokončení státní registrace. Někdy klíč zůstává uložen v bance.
Smlouva s depozitářem a podmínky přístupu do schránky
Vypořádání prostřednictvím depozitní (bankovní) bezpečnostní schránky je formalizováno smlouvou o pronájmu bezpečnostní schránky.
V uvedené smlouvě jsou dvě strany: kupující spolu s prodávajícím (v nájemní smlouvě jako nájemci buňky) a banka (nebo jiný odpovědný depozitář) jako pronajímatel buňky.
Podle uvedené nájemní smlouvy na bezpečnostní schránku jsou hlavními podmínkami, které určují postup při vypořádání nákupu a prodeje mezi kupujícím a prodávajícím, podmínky přístupu (návštěvy) bezpečnostní schránky.
Tyto podmínky jsou vyjádřeny následovně.
Záložka peníze
Kupující a prodávající v určitý den (nejčastěji je to tentýž den, kdy je podepsána smlouva o koupi a prodeji nemovitosti a samotná smlouva o úschově) získávají právo na jednorázovou společnou návštěvu bezpečnostní schránky – tak, že kupující dá do zástavy peněžní částku (hotovost na nákup nemovitosti) a prodávající řídil umístění této částky peněz do cely.
Prodejce na návštěvě cely
Pokud je transakce nákupu a prodeje registrována, pak návštěvu provádí prodávající, to znamená, že pokud depozitáři předloží dokumenty potvrzující registraci transakce, získá právo přístupu do skříňky (bez kupujícího) a vezme peníze, které kupující za nemovitost slíbil.
Návštěva buňky kupujícím, pokud transakce neproběhla
Pokud se transakce po složení peněz z jakéhokoli důvodu neuskuteční, včetně toho, že transakce není z jakéhokoli důvodu zaregistrována, získává kupující právo na přístup do bezpečnostní schránky.
Je třeba poznamenat, že jako takové nemusí být specifikovány podmínky, za kterých kupující obdrží právo přístupu k buňce, pokud k transakci nedojde.
Této podmínky je dosaženo tím, že strany ve smlouvě označí určitou dobu, po kterou může kupující buňku navštívit (bez ohledu na to, zda transakce proběhla či nikoli a zda byla registrována či nikoli).
Tato lhůta začíná kupujícímu po skončení návštěvní lhůty prodávajícího. Tito. předpokládá se, že pokud se transakce uskutečnila a byla zaregistrována, prodávající po předložení dokumentů, které to potvrzují, navštívil celu ve lhůtě, která mu byla přidělena, a inkasoval peníze, které mu náleží za prodaný majetek.
Pokud prodávající buňku nenavštívil ve stanovené lhůtě, znamená to, že transakce neproběhla a nyní má kupující právo ji během této lhůty navštívit a vzít si peníze zpět.
Podmínky přístupu do buňky ve smlouvě
Ve smlouvě o pronájmu bankovní (depozitní) bezpečnostní schránky budou výše uvedené podmínky přístupu vypadat takto:
Nájemce 1 – Ivan Ivanovič Ivanov od 10. dubna 2021 do 24. července 2021 včetně má právo jednorázově navštívit celu po předložení následujících dokumentů:
- nebo originál registrované kupní a prodejní smlouvy na pozemek na adrese: Leningradská oblast, okres Vsevolozhsk, obec Rakhja. uzavřené Ivanem Ivanovičem Ivanovem (prodávající) a Petrem Petrovičem Petrovem (kupujícím)
- nebo notářsky ověřenou kopii osvědčení o státní registraci vlastnictví pozemku nacházejícího se na adrese: Leningradská oblast, okres Vsevolozhsk, vesnice Rakhya za Petrovem Petrovičem.
Nájemce 2 – Petrov Petrovich od 10. července 2021 do 30. července 2022 včetně má právo jednorázově navštívit celu.
Zkontrolujte, zda dokumenty neobsahují chyby
Při provádění transakce s nemovitostmi musíte být velmi opatrní, zejména to platí pro vypořádání pomocí bankovní (depozitní) buňky:
zkuste si pozorně přečíst všechny podmínky smlouvy, zejména podmínky přístupu do skříňky a také dokumenty vydané registračním orgánem potvrzující registraci transakce (vpravo).
Pokud je chyba v osvědčení o státní registraci práv ve sloupci objekt nebo předmět, depozitář (banka) nemusí umožnit přístup do buňky pomocí takového osvědčení.
Klíč k bankovní (depozitní) buňce
Při sepisování smlouvy o bezpečnostní schránce nájemci bezpečnostních schránek, tzn. na prodávajícího a kupujícího transakce, depozitář k němu předá klíč nebo dva klíče, bez kterých nebo bez kterých není technicky možné bezpečnostní schránku otevřít, ale pouze technicky, protože přístup do bezpečnostní schránky může v zásadě získat a zaměstnanci bank a depozitářů na to obvykle nájemce bezpečnostní schránky upozorní, že samotný klíč není podmínkou přístupu.
Bezpečnostní schránku můžete navštívit bez klíče (pokud máte takové právo v souladu s podmínkami přístupu) určitým postupem, který je následující (většinou je to uvedeno v pravidlech pronájmu bezpečnostní schránky):
banka stanoví den pro otevření cely, a to zpravidla ne ve stejný den, kdy jeden z nájemců požádal v souladu se svým přístupovým právem, ale až následující den, případně o dva až tři dny později, zatímco druhý nájemce cely je upozorněn na den a čas otevření cely .
V určený den depozitář otevře skříňku a strana, která vstoupí do skříňky, zaplatí depozitáři pokutu stanovenou ve smlouvě o pronájmu skříňky.
Dohody o tom, kdo klíč uchovává, uzavírají kupující a prodávající samostatně, zpravidla bez účasti depozitáře.
To se neprojevuje v dokumentech, které podepisují s depozitářem, takže nájemce, který si klíč ponechá, dává druhému nájemci povinnost předat klíč od skříňky.
Kupující se zavazuje předat klíč v případě registrace transakce. A pokud mu klíč zůstane, prodávající naopak, pokud transakce není zaregistrována, a pokud mu klíč zůstane.
Když si osoby doprovázející transakci, realitní kanceláře, právníci atd. vezmou klíč pro sebe (jako neutrální strana), v tomto případě musí dát podobné povinnosti jak prodávajícímu, tak kupujícímu.
Jaké dokumenty by měly být uvedeny v podmínkách přístupu prodejce ke schránce?
Doklady, jakožto podmínky pro přístup prodávajícího do skříňky, mohou být odlišné, prodávající však musí být srozuměn s tím, že pokud je pro něj v podmínkách přístupu do skříňky uvedeno osvědčení o státní registraci práva kupujícího k nemovitosti nebo notářsky ověřená kopie takový certifikát, jeho návštěva skříňky bude záviset nejen na samotné registraci transakce a převodu vlastnického práva na kupujícího, ale také na dobré víře samotného kupujícího.
Závislost je způsobena tím, že certifikát od registračního úřadu může získat pouze kupující sám (nový vlastník) nebo jeho zástupce.
Pro prodávajícího je z hlediska přístupu do bezpečnostní schránky logičtější označení původní kupní smlouvy s poznámkou registrujícího orgánu o státní registraci.
Ale i v tomto případě existuje nuance, faktem je, že samotná kupní a prodejní smlouva podléhá registraci, pouze pokud je uzavřena ve vztahu k obytným prostorám:
- pokoje
- byt
- obytný dům
- části bytového domu
Ve všech ostatních případech se eviduje pouze převod vlastnictví (pozemky, nebytové prostory a budovy, zahradní domky, venkovské domy apod.). Zároveň není umístěno razítko na registraci kupní smlouvy, pokud samotná smlouva nepodléhá státní registraci, a některé registrační orgány pouze dávají razítko na státní registraci vlastnických práv kupujícího na kopii, která bude vydána kupujícímu.
Za takových podmínek (pokud kupní a prodejní transakce není bydlením) je pro prodávajícího nejlepší, kromě kupní a prodejní smlouvy, se značkou registrujícího orgánu o státní registraci, je nutné uvést jako alternativa – výpis z Jednotného státního rejstříku s informacemi o vlastnictví nemovitosti kupujícím.
I když na kopii smlouvy, kterou prodávající obdrží, nebude registrační značka, bude si moci objednat a obdržet výpis z Jednotného státního rejstříku, podle kterého se bude moci dostat do buňky.
Akreditiv
Pohodlnou a bezpečnou formou platby je bezhotovostní platba.
Při nákupu a prodeji nemovitostí je tato forma platby nejvhodnější pomocí bankovního nástroje zvaného „akreditiv“.
Slovo „akreditiv“ pochází z latinského „accredo“, tedy „důvěřuji“.
Akreditiv je forma bezhotovostních plateb, kterou lze využít při uzavírání smluv o koupi a prodeji nemovitosti.
Ve skutečnosti, akreditiv – obdoba bezpečnostní schránky.
Jak funguje akreditiv?:
- Strany uzavírají smlouva o koupi a prodeji nemovitosti
- například pozemek
- Kupující otevírá v bance akreditiv na 30 – 60 nebo více dní:
- Platební lhůta nemá vliv
- Banka na základě žádosti kupujícího o otevření akreditivu otevře kupujícímu účet akreditivu:
- ekvivalentní bankovnímu trezoru pro hotovostní platby
- Kupující dává bance příkaz převádět peníze z běžného účtu na otevřený účet akreditivu.
- Během 30 – 60 a více dnů uvedených v akreditivu kupující nemůže “odnést” převedeny peníze z banky.
- Dokumenty se zasílají na státní registrace.
- Po dokončení státní registrace smlouvy a převodu vlastnictví nemovitosti (pozemku), prodávající s registrovanými dokumenty jde do banky a předkládá je bance:
- seznam dokladů je uveden v kupní smlouvě a/nebo akreditivu
- Bankovní převody na jeho běžný účet prodávajícího součet pod smlouvou.
Pokud se registrace z nějakého důvodu nezdaří, po uplynutí doby, na kterou byl akreditiv otevřen (30 – 60 a více dní), banka převede částku akreditivu na běžný účet kupujícího, tzn. provede vrácení peněz peníze.
To znamená, že akreditiv – je závazek Bankovním převodem na bankovní účet prodávajícího obnos peněz jménem kupujícího v souladu s přesně stanovenými podmínkami uvedenými ve smlouvě o prodeji nemovitosti (pozemku) a žádosti o otevření akreditivu.
Vypořádání v rámci akreditivu má oproti platbě v hotovosti řadu výhod.
Mezi tyto výhody patří:
- provádění plateb bankovním převodem z bankovního účtu plátce na bankovní účet příjemce:
- to znamená, že není třeba pronajímat bezpečnostní schránku od banky, přijímat hotovost, počítat ji, kontrolovat pravost
- minimalizace rizika ztráty peněz pro kupujícího (na rozdíl od použití buňky):
- protože nikdo nemůže vybrat prostředky z jeho bankovního účtu proti vůli samotného kupujícího.
- kompletní záruka prodávajícího na přijetí peněžních prostředků od kupujícího po převodu bytu (jiné nemovitosti)
- volba pro prodejce:
- nebo převést peníze na účet v jiné bance
- nebo vybrat peníze v hotovosti
- pokud transakce nebyla zaregistrována, má banka bezpodmínečnou povinnost převést peníze kupujícímu zpět na jeho běžný účet (vrátit peníze)
- náklady na akreditiv jsou srovnatelné s náklady na počítání bankovek a pronájem bankovního trezoru
- není třeba počítat a kontrolovat pravost bankovek:
- banka to dělá na vlastní náklady
- banka v případě neoprávněného převodu peněz nese majetkovou odpovědnost vůči plátci v souladu s ruskou legislativou (hradí ztráty).
Je to důležité,
Podmínku vypořádání z akreditivu lze aplikovat i na nákupy a prodeje s využitím úvěrových prostředků a musí být zakotvena ve smlouvě o koupi a prodeji bytu zatíženého zástavním právem ze zákona.
Notářská úschova
Nový postup přípravy obchodů, jejich notářské ověření a možnosti využití notářské úschovy naleznete zde.
Pozemky jsou vhodné pro různé účely: zahradnictví, chov dobytka, obytná zástavba, skladování aut, dálnice.
V závislosti na tom mají kupní smlouvy své vlastní nuance.
Řeknu vám, jak formalizovat nákup a prodej pozemku pro výstavbu soukromého domu. Pokud nemáte čas číst celý článek, zde jsou šablony smlouvy o koupi a prodeji pozemku a potvrzení o převodu a převzetí.
Legislativní základ
Pro správné uzavření smlouvy o koupi a prodeji pozemku pro individuální bytovou výstavbu – individuální bytovou výstavbu – musíte vzít v úvahu ustanovení tří zákonů: pozemkový zákon, občanský zákoník a zákon o státní registraci. nemovitostí.
Zemský zákoník Ruské federace. Kupovat a prodávat lze pouze pozemky, které jsou zapsány na státním katastru nemovitostí. To znamená, že informace o nich by měly být v Jednotném státním registru nemovitostí – EGRN.
Pokud v Jednotném státním registru nemovitostí nejsou žádné údaje o pozemku, je nutné jej vymezit a zapsat do katastru nemovitostí. Zeměměřictví je určení hranic pozemku na pozemku. Jsou vyznačeny na hraničním plánu a Rosreestr je poté vloží do svých databází. Můžete prodat pozemek bez přesných souřadnic, pokud je registrován.
Prodávající musí o pozemku říci celou pravdu: zda je zatížený, jakou má půdu, co dělají sousedé a zda pozemek nehyzdí. V opačném případě může kupující vypovědět smlouvu, vrátit své peníze za zakoupený pozemek a požadovat náhradu ztráty.
Zemský zákoník také obsahuje informace o kategoriích pozemků a typech povoleného využití. Kategorie pozemku musí být uvedena v kupní smlouvě, bez ní nebude převod vlastnického práva k pozemku zapsán. Jakou kategorii pozemku má parcela zjistíte ve výpisu z Rosreestr nebo na veřejné katastrální mapě.
Ve smlouvě o koupi a prodeji pozemku není nutné uvádět druh povoleného využití, bez toho je nutné smlouvu zapsat. Lepší je ale ve smlouvě specifikovat jak kategorii pozemků, tak druhy povoleného využití. Tímto způsobem bude kupující přesně vědět, jak lze web používat.
Občanský zákoník Ruské federace. Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí obsahovat údaje umožňující určení pozemku, katastrální číslo pozemku a jeho cenu. Bez těchto údajů nebude mít smlouva právní platnost.
Podle zákona se pozemek převádí spolu se stavbou, která se na něm nachází. Pokud se tedy staví dům, cena ve smlouvě zahrnuje náklady na pozemek a dům. Můžete je specifikovat samostatně, ale v praxi se to dělá jen zřídka.
Převod nemovitosti probíhá dle převodního a akceptačního listu. Informace o převodu pozemku mohou být uvedeny v samotné smlouvě.
Vysvětlovat složité věci jednoduchými termíny
Jaká by měla být smlouva o koupi a prodeji pozemku?
Schválená forma smlouvy o koupi a prodeji pozemků neexistuje, ale při jejím vyřizování jsou povinné body, které je potřeba zohlednit.
Koncepce a účel. Smlouva o koupi a prodeji pozemku je smlouva, na základě které prodávající převádí pozemek na kupujícího a kupující se zavazuje jej přijmout a zaplatit za podmínek smlouvy. Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí být písemná, nemůže být ústní.
Struktura a obsah. Ve smlouvě o prodeji a koupi pozemku musí být uvedeno: jeho předmět, strany, předmět transakce a cena. Toto jsou základní podmínky smlouvy, bez těchto údajů bude smlouva považována za neuzavřenou.
Struktura smlouvy o koupi a prodeji pozemků je standardní, jako u všech kupních smluv: preambule, předmět smlouvy, práva a povinnosti smluvních stran, cena a postup vypořádání, převod nemovitosti a převod vlastnického práva na kupujícího, odpovědnost strany, postup při řešení sporů, závěrečná ustanovení, podrobnosti o stranách.
Předmět zakázky – na tom se strany dohodnou. Tady píšou, že třeba Ivanov prodá pozemek a Petrov ho koupí. Že se tam pozemek nachází, s takovým a takovým katastrálním číslem, výměrou, kategorií pozemku a způsobem povoleného využití – pro individuální bytovou výstavbu.
Pokud je na pozemku dům, musíte také uvést katastrální číslo domu, adresu, plochu a počet podlaží – jeho jednotlivé charakteristiky.
Cena a platba. Smlouva specifikuje, za kolik se pozemek prodává a jak za něj kupující převádí peníze prodávajícímu. Postup platby si strany určují samy: například kupující převede celou částku v hotovosti po registraci převodu vlastnictví pozemku v Rosreestr nebo převede polovinu částky na bankovní účet prodávajícího před registrací a druhou polovinu po registraci. , do 3 pracovních dnů.
Strany mohou využít vázaný účet: kupující na něj vloží peníze a prodávající je obdrží až poté, co doloží převod vlastnictví pozemku na banku.
Podmínka a postup převodu webu. Tato část smlouvy je nepovinná. Vyplňuje se, pokud chce kupující uvést, že místo bylo například zaneseno odpadky nebo jsou na něm staré budovy.
K převodu pozemku z prodávajícího na kupujícího obvykle dochází na základě převodního a akceptačního listu. Samostatný akt je možné nesepisovat, ale ve smlouvě stanovit, že jde i o akt převzetí a převod nemovitosti.
Práva a povinnosti stran. Prodávající má právo obdržet peníze, povinností je převést pozemek, poskytnout kupujícímu spolehlivé informace o zatížení pozemku a omezení jeho užívání.
Povinností kupujícího je pozemek převzít a zaplatit za něj smluvní cenu. Práva kupujícího ve smlouvě duplikují práva podle zákona: že musí obdržet všechny skutečné informace o webu, jinak má právo ukončit smlouvu a požadovat náhradu.
Smlouva nemůže stanovit, že prodávající může odkoupit pozemek zpět, kdykoli chce, nebo že nenese odpovědnost, pokud se náhle objeví třetí osoby a začnou si na pozemek uplatňovat nárok.
Strany nesou občanskoprávní odpovědnost v souladu s právními předpisy Ruské federace: mohou stanovit pokutu za neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy. Pokud například prodávající nepřevede pozemek na kupujícího ve sjednané lhůtě, bude muset zaplatit penále ve výši 1 % z hodnoty smlouvy za každý den prodlení.
Změna a ukončení. Tato doložka obvykle není součástí smlouvy o koupi a prodeji pozemku, ale strany se mohou samy rozhodnout, kdy se změní podmínky smlouvy nebo kdy přestane platit. Pokud například kupující nepřevede peníze na účet prodávajícího včas, cena pozemku se zvýší o 50 000 rublů.
Řešení sporů. Obvykle jsou dvě možnosti: vyjednáváním a soudní cestou. Strany si mohou určit lhůtu pro posouzení reklamace a odpovědi na ni: například týden po obdržení dopisu.
