Nákup venkovské nemovitosti je vždy loterie. Ne každý prodávající řekne potenciálnímu kupci o porušeních spáchaných během výstavby a dalších nedostatcích jeho domu. Technické a právní nuance často dokáže předem odhalit pouze odborník – právník, realitní makléř nebo nezávislý odhadce. Vzniklé potíže mohou na dlouhou dobu zkazit dojem nového majitele z nákupu.
Nejspolehlivější nemovitost ke koupi je dům v organizované a plně obydlené vesnici. To je vysvětleno skutečností, že veškerá komunikace je tam dobře zavedena a je tam nezbytná infrastruktura. Cenou za chybu při koupi domu s vadami může být rekonstrukce nebo vyhlídka, že zůstanete bez peněz a nemovitosti.
Hovoříme o nejčastějších problémech, se kterými se může potenciální kupec venkovské nemovitosti setkat.
V ojedinělých případech lze technické nedostatky chaty zjistit i po několika návštěvách. Nejběžnější jsou přítomnost plísní, praskliny v základu a netěsnosti. Kromě toho je nutné posoudit stav střechy. Nedodržení instalačních pravidel často vede k tvorbě kondenzace a dalšímu hnilobě systému krokví a úspora izolace se stává příčinou netěsností.
Také je třeba věnovat pozornost stěnám a rohům v domě. Nejlepší je, když je prohlédne odborník pomocí termokamery. Pokud zařízení ukazuje, že jsou vlhké, je lepší nákup odmítnout, jinak nový majitel riskuje boj s plísní po mnoho let. Doporučuje se zkontrolovat dům dvakrát: za jasného slunečného počasí, kdy jsou jasně viditelné všechny netěsnosti na fasádě, a za deště, abyste pochopili, zda střecha prosakuje a zda je bouřkový odtok na místě správně navržen.
Připojování komunikací je poměrně problematický a nákladný proces. Potíže s jejich instalací mohou vést k tomu, že majitel chaty bude nucen dočasně zastavit stavbu nebo ji úplně zastavit. Náklady na dům bez komunikací jsou nižší než u podobných nemovitostí s komunikací. Pokud se o to stavitelé nebo předchozí majitel nestarali předem, kupující bude muset vynaložit spoustu času, úsilí a peněz.
Ale i když jsou nainstalovány všechny potřebné komunikace, jejich kvalita může způsobit nepohodlí. Proto je důležité věnovat pozornost alespoň povrchní kontrole komunikací. Požádejte například prodejce, aby předvedl svou práci. Prodávající má zpravidla kontakty na všechny zhotovitele, kteří dílo prováděli. Smlouvy o jejich údržbě mohou sloužit jako dokumenty potvrzující dostupnost komunikace.
Právní čistota transakce
Povrchní studium dokumentů může vést k řadě důsledků. Výsledkem koupě může být nemovitost postavená na pozemku s věcným břemenem. Kvůli porušování zákona při výstavbě je registrace vlastnictví koupeného domu nemožná.
Často dochází k případům, kdy se rozestavěný nebo i hotový dům staví svépomocí. V tomto případě prodávající obvykle prodává pouze pozemek, ve skutečnosti před Rosreestrem skrývá, že na místě stojí také dům. Takové bydlení se nedoporučuje kupovat, protože hrozí, že nemovitost nebude evidována jako majetek. V lepším případě bude muset nový majitel provést změny v projektu na vlastní náklady, v horším případě musí dojít k demolici domu.
Vzhledem k tomu, že venkovská nemovitost je drahý nákup, potenciální majitelé se obvykle uchýlí ke službám specialistů, aby ověřili právní čistotu transakce. Abyste se ujistili, že vlastnictví pozemku a domu prodávajícího je řádně formalizováno a evidováno, je důležité si před dokončením transakce vyžádat kompletní balík dokumentů.
Projekt dispozičního řešení chaty
Hotový dům od developera se může lišit od schváleného individuálního projektu a nemusí splňovat očekávání kupujícího. Rozdíl spočívá v designu a skutečné ploše místností, tloušťce a délce stěn, výšce stropů, umístění oken a dveří. Jsou případy, kdy i umístění chaty podléhá změnám, zejména v souvislosti s výstavbou komunikací nebo občanské vybavenosti. Takový spor lze vyřešit v předsoudním řízení podáním žaloby s uvedením všech požadavků na dodavatele. Můžete například požadovat snížení ceny nebo odstranění nedostatků. Pokud tyto požadavky odmítnete splnit, můžete se obrátit na soud.
Pokud parametry bydlení nesplňují požadavky stanovené ve stavebním povolení, mohou nastat potíže se zápisem vlastnických práv, zejména pokud jejich hodnoty překračují maximální přípustné limity. Také asi polovina nákupů nemovitostí v zemi vede k tomu, že osoba koupí nemovitost v nezastavěné vesnici. Kupující se tak odsuzuje k dlouhému rozjímání o staveništi.
I po složení zálohy může prodávající postoupit nemovitost jinému zájemci. Abyste se chránili, je nutné předem stanovit vážné sankce pro případ odmítnutí transakce kupujícím nebo prodávajícím. I když tedy majitel dostane výhodnější nabídku, rozmyslí si, zda má smysl platit dvojnásobek nebo trojnásobek zálohy, přičemž prvnímu potenciálnímu kupci obchod odmítne.
Majitel navíc může uzavřít obchod s více kupujícími najednou. Tento typ podvodného schématu je poměrně běžný. Trh s předměstskými nemovitostmi také není imunní vůči dvojím prodejům. Při projednávání takových sporů u soudu bude mít výhodu kupující, který se jako první zaregistroval nebo uzavřel smlouvu. Ostatní potenciální vlastníci mají zároveň možnost získat plnou cenu zaplacené smlouvy, náhradu morálních škod a vzniklých ztrát.
Včera jsem zveřejnil článek o organizaci jídla na privátu a dostal jsem od vás skvělou odezvu. Děkujeme všem, kteří se do diskuze zapojili a pro které byl příspěvek cenný. Děkuji také těm, kteří zanechali kritické, stejně jako nesmyslné a dokonce naštvané komentáře, vaše účast je neméně důležitá! Dnes na žádost některých pikabušníků, kteří se zúčastnili diskuse, budu pokračovat ve zveřejňování „příspěvků s přínosem“. A já vám řeknu, jak neztratit peníze tím, že si koupíte to, co jen vypadá jako dům. A někdy to tak ani navenek nevypadá.
Tři roky stavím venkovské domy pro své předplatitele a zároveň se věnuji stavebnímu (sledování stavebních projektů zákazníků) a technickému (kontrola domů zákazníků) dozoru. Mojí specializací jsou domy postavené ze dřeva – rámy, klády, dřevo, SIP atd. Ale můj přiložený kontrolní seznam bude z 90 % správný pro jiné typy domů, protože se více zabývá zkoumáním hlavních částí a systémů domu než stavebními technologiemi.
Velkou mylnou představou kupujících domů je, že každá budova, která vypadá jako dům zevnitř i zvenčí, může být použita jako dům. Opakovaně jsem se účastnil technického dozoru při nákupech a dával pozor, jak se chovají potenciální majitelé domů. Věnují pozornost vzhledu (vlečka a několik plechovek barev může snadno vytvořit atraktivní vzhled pro shnilý srub), rozvržení (zde dáme postel a sem přidáme naši kuchyni, dáme toto pokoj naší dceři a toto našemu synovi), na dvůr (ach, ano, je tam gril, houpací síť a dokonce i vlastní hřiště!), ale zcela ignorují klíčové otázky, které jsou zodpovědné za to, zda je to možné žít v domě.
Atraktivní vzhled samozřejmě není špatný. Výhodou je také pohodlné uspořádání a přítomnost dvora dlážděného přírodním kamenem. Pokud ale izolace stěn na zimní bydlení nestačí, získá kupující v lepším případě letní chatu za cenu bytu a v horším případě hromadu starého řeziva na demontáž a odvoz. doplatit.
Pokud má dům shnilé patro v prvním patře, může výměna podlah stát čtvrtinu nákladů na dům. Protože budete muset nejen demontovat stropy, ale také vyndat veškerý nábytek, odpojit a demontovat veškerou komunikaci a poté vrátit vše rozbité na své místo ve stejné podobě. To také není vždy možné, některé věci mohou vlivem stáří zchátrat, může se něco rozbít, zrezivět, zaseknout a kupující také skončí s opravou například vodovodů.
Obecně pochopte, že soudit dům podle vzhledu je stejné jako kupovat si auto kvůli krásné karoserii, ale nedívat se pod kapotu. Abych vás dostal na pozoru, řeknu vám epizodu z mé praxe a poté přejdeme přímo ke kontrolnímu seznamu.
V historii jednoho z našich partnerů došlo k epizodě, kdy zákazník navrhl postavit několik letních domů v rozporu s technologickými standardy a vysvětlil to ekonomickou nutností. V té době nebyla po domech zvýšená poptávka, a tak partner souhlasil s upozorněním, že na takovou stavbu nebude dávat žádnou záruku. Zákazníka to neodradilo – bylo pro něj důležité získat na parcele několik domů, přičemž na každém ušetří přibližně 30 %. V důsledku toho byla vypracována dohoda, byl nastíněn odhad a plán projektu, po kterém byly postaveny rámy ze surového řeziva s izolací 100 mm po celém obrysu. Zákazník byl spokojen, domy vypadaly jako skutečné a stavební firma obdržela platbu. A o dva roky později zazvonil telefon – volal jeden z majitelů domu, který od zákazníka koupil pozemek s „celoročním domem“. Majitel domu si stěžoval, že je v domě velká zima, že obklad je místy rozštíplý a zdi jsou vyboulené. Na což partner přiměřeně odpověděl, že domy byly postaveny pro prodávajícího a podle specifikací prodávajícího, a proto by měly být reklamace uplatňovány u prodávajícího.
Bohužel je to velmi časté schéma – prodat pozemek jen s domem, protože. kupující za prvé nechápe, kolik dům stojí (spoiler: mnohem levněji, než ho prodávají developeři), a za druhé není schopen při prohlídce domu určit kvalitu. Toho využívají i různé realitní kanceláře, které v ČR prodávají použité srubové domy za cenu zámků. Opakovaně jsem sledoval jejich kanály na YouTube inzerující různé shnilé staré věci 300 km od moskevského okruhu, prodávané za cenu jednopokojového bytu v Kašiře, kde chválí domy bez kanalizace a tekoucí vody, s nouzovým vytápěním a většinou hlavně s poškozenou konstrukcí.
Co dělat, když si chcete koupit venkovský dům, ale vůbec nerozumíte stavebním technologiím?
Existuje cesta ven – použijte můj kontrolní seznam domácí inspekce. Ušetří vám to investice do něčeho, co nemá smysl obnovovat. První věc, kterou vám radím, je vzdát se myšlenky na nákup křídových domů – srubových domů a trámů, které nejsou izolované a nejsou zvenčí orámované. Za prvé, technologie pro stavbu těchto domů nejsou popsány v žádném SNiP nebo GOST, což znamená, že každý mistr může svobodně říci „vždy stavíme tímto způsobem“ a je to toto prohlášení, které určí technologii. Za druhé, mít dobrý dům z přírodního dřeva je drahé potěšení, zatímco mít špatný je drahá nelibost. Srubové domy a srubové domy mají zpravidla tendenci se v průběhu let rozdělit, je třeba je utěsnit, nezapomínat, že podle norem tepelné účinnosti pro moskevskou oblast by tloušťka dřevěné stěny měla být alespoň 40 cm a dřevo, ze kterého se staví domy, jen zřídka přesahuje 20 cm, nemluvě o srubu, jehož tloušťka stěny je dána místem styku horní klády se spodní. Obecně pamatujte, že dřevo a sruby bez povrchové úpravy a izolace jsou velkým rizikem, že v zimě na střeše zamrznou a stanou se mými klienty na další smutnou technickou kontrolu.
Zaměřujeme se proto na technologie, ve kterých nejsou stěny vyrobeny z rotujícího a praskajícího dřeva. Z dřevěné architektury se můžete podívat na rámové domy (stěna se skládá z izolace), SIP domy (stěna se skládá z pěnového plastu svařeného mezi dvěma OSB), nezapomínejte na to, že technologie je skvělá, ale pouze pokud ji dodržují stavitelé. Můžete zvážit domy z pěnových bloků a pórobetonu (pozor na tloušťku stěn a izolace), cihly a teplou keramiku. Monolit je poněkud exotický, ale pokud na něj narazíte, je to také v pořádku.
Takže jste našli požadovaný inzerát, dorazili na schůzku s majitelem nebo realitním makléřem a místo toho, abyste otočili hlavu uvnitř domu, obdivovali dispozice a výzdobu, začnete si dům prohlížet zvenčí. Klidně vylezte do podkroví a sklepů, pamatujte, že nyní máte dvě možnosti – jednou se ukázat nesprávně, nebo skončit jako blázni, kteří si navždy koupili ruiny.
1. Nadace – začíná jím jakýkoli dům.
— výška základny by měla začínat od 35 cm a ke vchodu do domu by měly vést alespoň 3 schody.
– pokud je základ betonový, jeho základna musí být zvenčí izolována a kolem domu musí být izolovaná slepá plocha, která odvádí vodu ze základu a chrání jej před mrazem
– zkontrolujte celou viditelnou část základny na praskliny (toto je vhodné provést z podkladu nebo suterénu), pokud nějaké existují – je to jasný indikátor porušení technologie při lití základu a vlivu mrazu na to. Léčba je někdy drahá a někdy vůbec nemožná.
– u pilotového základu s dřevěným rámem se podívejte na počet korun v rámu (pokud je korunka jen jedna a rám je na ní postaven, tak ušetřili na stavbě, špatné znamení). Pečlivě prozkoumejte šrouby zajišťující rám k hlavám pilot – pokud vyčnívají, je to známka toho, že piloty jsou vyboulené, což znamená, že se dům v určitých ročních obdobích bortí.
– bez ohledu na typ základu musí mít suterén domu větrací otvory. Výjimkou jsou ZFL s podlahami na zemi a USHP, v nich prostě není kde dělat průduchy.
— pokud je základ rozdělen na sekce, věnujte pozornost délce rozpětí mezi sekcemi. Výřezy by neměly být umístěny nepodepřené v délce větší než 3 metry. Pokud rozpony přesahují 4 metry, zjistíte to v bodě 2 při zkoumání stropu.
2. Podlahová krytina.
– pokud je dřevěný, podívejte se z podzemí na kvalitu podkladu, na který je izolace položena. Zkontrolujte přítomnost myší sítě (její přítomnost není nutná, ale ukazuje na produkční kulturu). Pečlivě prozkoumejte povrch podkladu, zda neobsahuje houby a plísně, a také věnujte pozornost vlhkosti podkladu. Podívejte se na četnost zpoždění překrytí – při tloušťce 50 mm a šířce 150–200 mm by měly být alespoň 40–60 cm.
– procházejte se po podlaze v domě a věnujte zvláštní pozornost středu místnosti – cítíte nějaké prohnutí nebo pružení? Podívejte se na stav nátěru, zda se jedná o laminát nebo podlahovou desku – věnujte pozornost tomu, zda nejsou nějaké praskliny, a pokud existují, jak jsou široké. Podívejte se na lícování soklových lišt ke stěnám a podlaze. Velké mezery svědčí o změně geometrie domu. Je to špatné.
3. Stěny, okna, dveře.
– pokud dům nemá okna s dvojitým zasklením, pak je to s největší pravděpodobností levné staré místo, kde se šetřilo na všem
– Okna a dveře by se měly snadno otevírat a zavírat. Přítomnost síly, vrzání a charakteristické oděrky na zárubních by vám měly naznačovat, že dům „kráčí“, to znamená, že se jeho geometrie mění.
— okna musí být tepelně účinná okna s dvojitým zasklením nebo musíte být připraveni je vyměnit.
— tloušťka stěn není vždy stejná jako tloušťka izolace. Je vhodné se minimálně ujistit, že je k dispozici, a maximálně si udělat představu o celém izolačním koláči. Vašimi pomocníky jsou spadlé suky v dřevěném obložení, uvolněné podlahové lišty a obložení, jedním slovem – jakékoli praskliny, kterými se dostanete k izolaci. Pokud jsou zásuvky zapuštěné do zdi, neváhejte zásuvku odšroubovat a podívat se, co je za zásuvkovou krabicí. Naostřený výplet jízdního kola vložený do izolace vám dá představu o tom, kde začíná a končí ve stěnovém balení.
– pokud jsou stěny omítnuté, hledejte praskliny, pokud jsou stěny z tvárnic, zeptejte se na izolaci a povrchovou úpravu.
– důležitá je kvalita povrchové úpravy, přítomnost prasklin na vnější straně. Praskliny uvnitř vytvářejí pouze estetické nepříjemnosti, přesto na ně dávejte pozor. Zvláště pokud se náhle ukáže, že foukají – to znamená, že parozábrana nefunguje nebo se v betonové stěně vytvořila průchozí trhlina.
— pečlivě prozkoumejte, zda nedochází k netěsnostem, pokud nějaké jsou, je podezření na střechu.
– vylézt do podkroví a zkontrolovat tloušťku izolace, stejně jako kvalitu její instalace
— zkontrolujte systém krokví, zda neobsahuje houby, kondenzaci nebo praskliny
– ujistěte se, že mezi střechou a krokvovým systémem je hydroizolační membrána nebo jiný materiál, například střešní lepenka
— Rozhlédněte se kolem sebe, abyste zjistili, zda ve střeše nejsou nějaké mezery způsobené průrazy nebo prasklinami.
– pečlivě zkontrolujte usazení střechy a potrubí – přítomnost netěsností by vás měla upozornit
— zkontrolujte střechu zvenčí, všechny prvky by měly být vodorovné a bezpečně držené
6. Vytápění
– zde to budete mít těžké, protože bez pochopení technologie je obtížné systém testovat a někdy i spustit. Proto je lepší se přijít podívat na dům v zimě, kdy se bude topit, a věnovat pozornost tomu, jakým zdrojem energie je dům vytápěn. Přítomnost plynu znamená vyřešený problém s vytápěním a ohřevem vody; přítomnost kamen nebo krbu je levný způsob, jak rychle vytopit dům; přítomnost výhradně elektrického vytápění s velkou plochou domu pravděpodobně znamená vysoké náklady na jeho zimní provoz.
7. Instalatérství
– zjistit, co se používá jako zdroj vody a jakou kvalitu tato voda má. Zdrojem může být habešská studna, artéská studna, studna nebo centrální zásobování vodou.
– Zjistěte, co se používá k zásobování domu vodou. Může to být čerpací stanice, ponorné čerpadlo, studniční čerpadlo atd. Je vhodné se ujistit, že je zařízení a celý systém jako celek funkční.
— zkontrolujte těsnost potrubí, zejména oblast pod dřezem. Zkontrolujte ohebné hadice připojené k dřezům a toaletním nádržím.
8. Kanalizace
— zjistit, jaký druh kanalizačního systému se používá (septik/čistící stanice, žumpa, centrální kanalizace). U druhého je vše jasné, první vás činí nezávislými a autonomními, ale vyžaduje drenážní nebo filtrační studnu k odvádění odpadních vod, ale žumpa znamená, že čas od času budete muset zavolat kanalizačního muže, který odčerpá odpadní vody za peníze. Frekvence, a tedy i náklady, závisí na počtu lidí žijících v domě. Jedná se o další pravidelné výdaje.
9. Elektrické
– tady je docela těžké dělat závěry bez odborníka, ale zjistěte si, jak často se vypíná elektřina, podívejte se do panelu a věnujte pozornost tomu, jak je úhledně smontován (nepořádek, přítomnost zkroucených kabelů a další takže stopy nebo zápach spáleniny by vás měly varovat)
— zkontrolujte kabeláž a ujasněte si, jak je instalována (otevřeně, skrytě ve zdi, jakým kabelem a jak). Až to najdete, věnujte pozornost celistvosti a nepřítomnosti zkroucených drátů, elektrické pásky a cambrics.
— zkontrolujte zásuvky s nejvyšším zatížením, například rychlovarnou konvici nebo pračku. Věnujte pozornost jejich celistvosti a nepřítomnosti usazenin nebo sazí.
Toto je minimum, které byste měli před nákupem udělat! V žádném případě byste neměli chodit po pokojích s otevřenou pusou a přemýšlet, kam dáte postel a kam pověsíte televizi. Nejprve se musíte ujistit, že stavba, která se vám prodává, je obytným domem pro celoroční použití. To je úkol číslo jedna. Obdiv k rozvržením a smlouvání s prodejcem si nechte na později.
Vaše postřehy mohou často pomoci výrazně snížit cenu domu. Můj rekord je minus 1 milion rublů z nákladů 8 mil. Detekce zničení podlahy v důsledku systematických netěsností topného systému. Buďte opatrní, protože na tom závisí vaše budoucí pohodlí!
Doufám, že vám tento kontrolní seznam pomůže uzavřít výhodný obchod nebo se alespoň vyhnout ztrátě peněz. Jako vždy jsem připraven odpovědět na vaše dotazy v komentářích.
