Potřebuji povolení ke stavbě domu na letní chatě?

V roce 2021 došlo k závažným změnám v problematice výstavby rodinných domů na pozemcích individuální bytové výstavby a SND. Nejen, že byl zaveden nový dokumentační postup pro zápis stavby, ale objevily se jasné technické parametry nemovitostí. Obvyklé postupy se radikálně změnily. Proto je lepší se s novinkami seznámit a chránit se před dalšími zbytečnými výdaji a případně nepříjemnými situacemi.

Kde mohu stavět?

Pozemek pro individuální bytovou výstavbu automaticky implikuje možnost výstavby bydlení. Mnohem jemnější s dacha (zahradní) pozemky. Proto se v budoucnu zaměříme konkrétně na letní chaty a zahrady.

SNT může být dvou typů: zahradnické a zahradnické (slovo dacha bylo ze zákona odstraněno). Na pozemcích zahrady je vůbec zakázáno stavět trvalé zázemí. Zůstávají pouze zahradnická partnerství. Je možné tam vytvořit bydlení, ale za předpokladu:

• pozemek se nachází v hranicích sídla;
• Existují územně plánovací předpisy, které umožňují výstavbu obytných nebo zahradních domků.

Z toho vyplývá, že pokud se lokalita nachází mimo obydlenou oblast, pak tam nelze nic stavět.

Jaký typ bydlení lze postavit na pozemku se zahradou?

Na letní chatě si můžete postavit dům jak obytné, tak zahradní. Oba typy nemovitostí jsou vhodné k bydlení. Bydlení v bytovém domě je povoleno celoročně, s trvalou registrací. Zahradní domek je ale přechodným domovem na léto. To znamená, že se tam můžete dočasně zaregistrovat (alespoň tak to říká zákon; jak to dopadne v praxi, ukáže budoucnost).

Vše v konečném důsledku závisí na městských regulacích, které mohou povolit přítomnost jak obytných, tak zahradních staveb, nebo pouze obytných staveb, nebo pouze zahradních staveb.

Stavební dokumentace

Venkovské domy a zahradní domky se donedávna stavěly bez povolení (individuální bytová výstavba vyžadovala stavební povolení).

Otázka:
Potřebuji povolení ke stavbě domu na chatě nyní, po změnách legislativy?

Není to vůbec nutné. Dokonce zrušili oznamovací proceduru. Do roku 2021 byl vyžadován zvláštní dokument – oznámení o plánované výstavbě, jakož i oznámení o dokončení stavby. Nyní není potřeba stavební povolení ani ohlášení (ani pro dům na individuální bytové výstavbě).

Pokud však byla výpověď podána dříve, neměla by být zrušena ani odvolána. Dokončení stavby po dokončení není potřeba hlásit.

Chcete-li získat povolení ke stavbě domu na zahradním pozemku, nemusíte dělat nic. Stačí vlastnit pozemek a vlastnit k němu doklady. Kopie pozemkových dokumentů potvrzujících právo jsou následně poskytnuty společnosti Rosreestr k registraci nemovitosti.

Toto pravidlo, respektive zmírnění však bude platit do 01.03.2026.

A od tohoto data budou i nadále platit oznamovací postupy.

Připomeňme si, že oznámení bylo podáno (od roku 2026 se bude podávat) na obec. V oznámení je uvedeno:

1. název správy, které se žádost podává;
2. informace o žadateli (vývojáři). Celé jméno, registrační adresa, údaje o pasu, poštovní adresa (můžete zadat e-mail) pro komunikaci;
3. informace o pozemku, kde se má stavět. Katastrální číslo, adresa, druh užívacího práva žadatele (vlastnické, nájemní apod.), existence práv k pozemku jinými osobami (zástava, věcné břemeno apod.), účel pozemku (uvedený ve výpisu z k.ú. );
4. informace o objektu. Typ nemovitosti (obytná/zahrada), druh práce (stavba nebo rekonstrukce), počet podlaží, celková výška, metráž bydlení, ústupky od hranic pozemku ze všech stran atd.;
5. grafický obrázek předmětu. Diagram je zobrazen přímo v oznámení ve speciálním rámci. Parametry nemusí být dodrženy, důležité je zohlednit umístění na pozemku;
6. další informace a souhlasy: způsob vyrozumění žadatele o projednání jeho žádosti, souhlas se zpracováním osobních údajů (umístí se samostatný podpis), potvrzení, že stavba nebude rozdělena na samostatné objekty nemovitosti, tedy nedělitelná (je umístěn samostatný podpis);
7. konečný podpis a datum.

Rovněž dočasně neplatí pravidla pro stavbu domu na chatě, která se nachází v historické části obce. Ale po 5 letech, aby stavba nemovitosti na takovém místě byla v souladu s kulturně historickým souborem. Vnější vzhled bydlení bude muset být koordinován s místní správou (s bohoslužebným výborem).

Otázka:
Je tedy nakonec možné v SNT postavit bytový dům bez předchozího souhlasu magistrátu?

Ano můžeš. Zákon zavedl zvláštní období – zahradní amnestii. Je důležité, aby zahradník začal, dokončil stavbu a předložil podklady k registraci do 01.03.2026.

Může obec zasahovat do stavebního řízení?

Ne, takové právo není poskytováno, pokud není zjištěno porušení legislativy územního plánování, a to i během fáze výstavby. Řekněme, že nejsou splněny normy pro odklon domu od silnice nebo sousedské hranice. Buď struktura představuje hrozbu pro životy občanů, to znamená, že se může zhroutit, vytvořit nouzovou situaci a zhoršit ekologickou situaci.

Ale jak asi tušíte, takové případy jsou vzácné.

Dokumenty k registraci

Postup registrace obytné budovy na zahradním pozemku je dokončen státní registrací nemovitostí v Rosreestr.

Ale předtím se musí stát následující:

1. Kompletně postavit dům (po dobu platnosti oznámení obce o přípustnosti stavby zařízení).

2. Objednejte si technický plán domu u katastrálního inženýra.

3. Vyplňte prohlášení k domu, ve kterém je mimo jiné nutné uvést počet podlaží a plochu.

Forma a obsah prohlášení a technického plánu jsou podrobně popsány ve vyhlášce Ministerstva hospodářského rozvoje č. 953 ze dne 18.12.2015. prosince XNUMX.

Státní registrace

Zahradník může přihlásit své právo na postavený pozemek kontaktováním Rosreestr. Chcete-li to provést, musíte MFC odeslat balíček dokumentů:

• technický plán;
• prohlášení o majetku;
• přijetí státní daně (částka 2000 XNUMX rublů, podrobnosti lze získat od jakéhokoli územního oddělení Rosreest nebo MFC);
• dohoda o rozdělení podílů (pokud pozemek, kde je dům postaven, patří více vlastníkům/uživatelům).

Pokud je pozemek ve vlastnictví, ale toto právo není zaregistrováno, jsou spolu se zadaným balíkem předloženy také doklady o vlastnictví pozemku.

Registrační žádost připravují zaměstnanci MFC. Občan jim musí pouze poskytnout dokumentaci, informovat je o svých úmyslech a potvrdit svou totožnost cestovním pasem.

Výsledkem registrace je, že nově ražený vlastník obdrží výpis z rejstříku.

Výstavba přístavků

Patří sem garáže, lázně, kůlny, studny, základní altány, kůlny atd.

Takové objekty nepodléhají pravidlům pro stavbu domu v družstvu nebo individuální bytové výstavbě.

V souladu s tím nejsou místním úřadům odesílána žádná oznámení. Celý postup legalizace nemovitosti spočívá ve zpracování technického plánu nebytových nemovitostí. Poté majitel sám předloží dokumentaci Rosreestr sestávající z:

• žádost o registraci;
• technický plán;
• potvrzení o státním poplatku (2000 XNUMX RUB);
• doklady o vlastnictví pozemku.

Požadavky na obytné budovy

Pro stavbu domu na zahradnickém pozemku jsou jasné požadavky.

• Ne více než tři nadzemní podlaží;
• Ne vyšší než 20 m celé budovy;
• Obydlí musí minimálně zahrnovat: obývací pokoj, kuchyň (jídelnu), toaletu, sprchu, komoru atd. V tomto případě musí mít ložnice alespoň 8 m12, obývací pokoj minimálně 6 mXNUMX, kuchyň minimálně XNUMX mXNUMX;
• Výška od podlahy ke stropu v obývacím pokoji a kuchyni je minimálně 2,7 m (v podkroví – 2,3 m);
• Dostupnost přirozeného světla (okna) v obývacím pokoji a kuchyni;
• Dostupnost systémů: vytápění, větrání, zásobování vodou, kanalizace, zásobování elektřinou;
• V bydlení během topné sezóny by teplota vzduchu v obývacím pokoji měla být alespoň 20 stupňů, ve sprchovém koutě alespoň 24, v kuchyni a na toaletě alespoň 18. V zahradním domku se takový teplotní režim nevyžaduje . To je mimochodem rozdíl mezi zahradním domkem a obytným domem.

• Celková plocha nejméně 300 mXNUMX;
• Vzdálenost od stěny objektu k sousední hranici je minimálně 3 m;
• Vzdálenost od zdi k plotu probíhajícímu rovnoběžně s ulicí (včetně dálnice) je 5 m;
• Vzdálenost od inženýrských sítí: od plynovodu 2 m (nízkotlaký), 4 m (středotlaký), 10 m (vysokotlaký), od vodovodu/kanalizace 5 m, od silových a sdělovacích kabelů 0,6 m, od topení 2 m .

Jak předělat zahradní domek na obytný

Nová legislativa dala odpověď na to, jaký dům lze postavit na pozemku zahrady. Zahrádkáře ale zajímá i to, jak předělat stávající zahradní domek na obytný. A opět průlom – zákon říká, že takový převod je přípustný způsobem stanoveným vládou Ruské federace. To znamená, že již není třeba vést soudní spory. Bohužel však ještě neexistuje stejný regulační akt popisující zjednodušený postup.

Pokud se však budete řídit literou zákona, existují určité způsoby:

1. Prostřednictvím rekonstrukce. Jedná se o běžný postup podobný výše popsanému. Toto bylo diskutováno výše. Pokud je potřeba dům upravit, něco přidat, změnit atd., tak je to ta nejlepší varianta.
2. Kontaktování bytového úřadu místní úřady. Když je potřeba v domě provést nějaká vylepšení (nesouvisející s rekonstrukcí), například vytápění, zateplení stěn atd. K tomu se podává správě žádost o přeřazení zahradní stavby na obytnou. K žádosti se přikládá technický plán (technický pas s podrobným popisem stavby, komunikací, sítí atd.) a titulní dokumenty. Po rozhodnutí o vhodnosti domu k celoročnímu bydlení je dokumentace (žádost o registraci, rozhodnutí komise, státní povinnost) předložena Rosreestr. Po registraci je stav budovy považován za změněný.

Snad bude v dohledné době přijato zvláštní usnesení vlády s podrobným popisem postupu.

Neoprávněný majetek

Je známo, že majitelé domů tvoří velké procento šedých stavitelů. Mají mnoho motivů a důvodů (nebudeme se toho dotýkat).

Přichází ale chvíle, kdy je potřeba objekt legitimovat. Do 1. března 2026 je legalizována „šedá“ výstavba. Pokud je však dům postaven s porušením územního plánování, může být takový objekt uznán jako neoprávněná stavba se všemi negativními důsledky.

Uznání domu jako legální stavby můžete dosáhnout pouze u soudu. To znamená, že je nutné prokázat, že objekt odpovídá urbanistickým normám, neohrožuje bezpečnost občanů a je postaven na legálním pozemku majitele domu a samozřejmě je pozemek určen pro výstavbu bydlení. Pak můžete jít do Rosreestr se soudním rozhodnutím.

Místní správa může také podat žalobu na prohlášení budovy za nevyhovující městským standardům a její demolici. Správa z vlastního rozhodnutí nemůže zbourat rezidenční nemovitosti. Pokud je tedy taková žaloba podána, je třeba uvést dům do souladu a okamžitě podat protižalobu k soudu.