V Rusku byla od 1. července opět prodloužena „amnestie dača“ – nyní do 2031. března XNUMX. Vstup příslušného zákona v platnost navíc prezident speciálně urychlil a v důsledku toho začal platit nikoli 1. září, jak bylo dříve plánováno, ale o 2 měsíce dříve. Web RIA Real Estate se rozhodl přijít na to, proč se stále vyplatí konečně legalizovat svá práva na venkovský dům, aniž by tuto záležitost odsunul na vedlejší kolej? Lidé nikam nespěchají, přestože program „amnestie dacha“ byl v platnosti od roku 2006, v Rusku dnes stále existuje mnoho neregistrovaných venkovských domů a budov. Podle Rosreestra je v zemi v tuto chvíli registrováno pouze 55 % takových objektů, dalších 43 milionů budov zůstává neregistrovaných.“ „Mnoho domů bylo postaveno v dobách Sovětského svazu, kdy neexistoval vůbec žádný majetek, nebo již v postsovětském časů, ale před povinným požadavkem na zadávání údajů do Jednotného státního registru nemovitostí – a od té doby se lidé nedostali k tomu, aby vše řádně zaregistrovali,“ Taťána Maksimová, vedoucí oddělení správy příměstských nemovitostí společnosti Inkom-Real Estate , uvádí nečinnost vlastníků. I tak se ale vyplatí zaregistrovat si svá práva a je lepší tuto záležitost neotálet, radí realitní kanceláře a právníci. Nyní jsou pro to navíc vytvořeny všechny podmínky Vážná rizika Co hrozí majitelům tím, že vlastnictví domu a budov nebylo nikdy oficiálně formalizováno? Problémů, se kterými se můžete setkat, je ve skutečnosti docela dost. Stále se najdou. Navzdory skutečnosti, že počet neregistrovaných budov v Rusku je stále obrovský, úřady postupně pracují na identifikaci maximálního počtu takových staveb. Dělají to krajské úřady a místní samosprávy, které získávají informace o domech bez formálních vlastnických práv studiem snímků ze satelitů a dronů. Majitelům nemovitosti v tomto případě nehrozí žádná pokuta, ale i tak budou muset zaregistrovat budovu, kterou dron vyfotografoval, na to má majitel 45 dní po identifikaci objektu! Pokud během této doby vlastník domu nebo budovy nepodnikne žádné kroky, oprávněná osoba podá žádost o registraci do Jednotného státního registru nemovitostí. Po řádném zapsání nemovitosti se začnou majiteli vyměřovat daně z nemovitosti a hrozí i to, že taková stavba bude uznána jako neoprávněná. To je možné v případech, kdy byla stavba postavena na pozemku, jehož povolené užívání neumožňuje stavbu tohoto objektu na něm, nebo parametry stavby porušují urbanistické normy.V tomto případě vlastník bude musí uvést budovu do souladu se stanovenými požadavky nebo ji zcela zbourat, varuje advokátní kancelář „Sphere of Protection“ Andrey Lyamzin a dodává, že pokud tak majitel neučiní, může se Rosreestr obrátit na soud s požadavkem na zabavení Problémy s prodejem Dům, ke kterému není úředně zapsáno vlastnictví, nelze prodat ani pronajmout. V tomto případě musíte urychleně vyhotovit dokumenty, ale mnohem snazší je vyřídit vše předem a beze spěchu.“ Jsou situace, kdy lidé začnou prodávat svůj dům a mají zapsané právo pouze na pozemek. Na pozemku byl zároveň postaven dům, ale podle papírů tam není žádná stavba,“ říká Maksimová. Prodávající v tomto případě často podepisuje s kupujícím prohlášení, že peníze, které za pozemek dostal, zahrnují náklady na dům, stejně jako peníze, které vynaložil na stavbu, poznamenává zase Tatyana Ananyeva, vedoucí oddělení předměstských nemovitostí Sushchevsky kanceláře realitní kanceláře Miel. Ale v takové situaci kupující riskuje nákup pouze jednoho pozemku za drahou cenu: například pokud během registrace dům vyhoří nebo je poškozen přírodními katastrofami. V tomto případě nebude možné uplatnit žádné nároky, protože dům nebyl zapsán, varují realitní makléři. Navíc si na takovou transakci nebude možné vzít hypoteční úvěr z důvodu nedostatečné výstavby dle zákona č. dokumenty.“ I v případě úspěšné transakce mohou nastat potíže, pokud při výstavbě domu byly porušeny zákonné požadavky na umístění objektu na staveništi. Například byl postaven příliš blízko sousedního pozemku a soused je proti, protože s ním nebyla domluvena hranice. Má tedy důvod požadovat, aby vlastník budovu přestěhoval,“ dodává Maksimová. Potíže s dědictvím Skutečnost, že vlastnictví domu nebylo řádně zapsáno, se může obrátit proti dědicům – po smrti „majitele“ to bude extrémně bude pro ně obtížné oficiálně vstoupit do dědictví.Trochu jednodušší to bude v situaci, kdy je zapsáno vlastnictví alespoň k pozemku, na kterém je dům postaven. nepřihlášený dům půjde jako bezplatná žádost,“ říká právník moskevské kanceláře Lebedeva -Romanova and Partners” Timur Hardy s tím, že je lepší se všem těmto potížím vyhnout a přihlásit vlastnictví domu předem. Žádná náhrada. The majitel neevidovaného domu a pozemku se ocitne ve svízelné situaci, pokud bude chtít zabavit jeho majetek pro státní nebo obecní potřeby – například postavit silnici procházející místem.Ve standardní situaci může požadovat náhradu po státu – zahrnuje tržní hodnotu majetku, vzniklé ztráty a ušlý zisk.” Legislativa se ale zabývá výhradně nositelem autorských práv, tedy osobou, jejíž majetková práva jsou zákonem předepsaným způsobem zapsána. Ostatní osoby, které takové právo nemají, se tudíž nemohou domáhat náhrady,“ varuje Lyamzin. Navíc, pokud se nepodaří zjistit vlastníka, obrátí se oprávněný orgán k soudu, aby uznal vlastnictví Ruské federace, subjektu nebo obce k lokalitě. a budovy na něm. Je třeba to formalizovat! Takže s papírováním neotálejte. Nyní jsou navíc vytvořeny všechny podmínky, aby to bylo možné rychle a bez velké byrokracie.“ Dříve, než byla „dacha amnestie“, bylo nutné získat povolení od různých služeb – například od hasičů nebo od geodézie a kartografie. služba – vše legitimujte, poskytněte návrh domu, potvrďte, že je dům na místě správně nainstalován. Teď to ale není potřeba,“ vzpomíná Elena Mishchenko, vedoucí městského realitního oddělení NDV Real Estate Supermarket. „Dacha amnestie“ dává lidem možnost udělat vše podle zjednodušeného schématu a následně se zcela legálně zbavit svého majetku, platit daně a klidně spát. Jediné dokumenty, které budete potřebovat, jsou technický plán stavby a vlastnická listina pozemku: „Dům by měl být maximálně 20 metrů vysoký, mít maximálně tři nadzemní podlaží, sestávat z místností a pomocných prostor určených k uspokojit domácí potřeby,” připomíná právník společnosti „Genesis” Vladimir Kolganov. Poznámka: Program můžete použít pro domy postavené před rokem 2011. To se netýká nových domů, ale ty by měly být registrovány běžným způsobem u Rosreestr.Nová verze „amnestie“ nejen rozšiřuje podmínky zjednodušené evidence nemovitostí, ale také rozšiřuje její možnosti. Jestliže první „amnestie“ zahrnovala pouze pozemky zahradní, zeleninové, venkovské, pole, pozemky pro domácnost, jakož i pozemky pro individuální bytovou a garážovou výstavbu, pak nový zákon pokrývá všechny druhy povoleného užívání pozemků. je třeba se obávat, že po oficiální registraci bude daň z nemovitosti účtována „zpětně“ – po celou dobu skutečného vlastnictví domu.
K dispozici je pozemek (kategorie: pro osobní zemědělství), na kterém se staví dům, stavba začíná v roce 2017. Bylo vydáno povolení ke stavbě. V tuto chvíli není dům dokončen, není nijak vyzdoben, je do něj přivedena elektřina (metr visí na sloupu), do domu je zaveden plyn (měřidlo připojeno). Chci koupit tento dům, ale jelikož není registrován, prodávající chce celý prodat jako pozemek. Je možné koupit dům v tomto stavu, jak přihlásit dům, jak přeregistrovat přípojky plynu a elektřiny?
V této situaci kupující nabývá pouze jednu nemovitost – pozemek, na kterém je skutečně neoprávněně postavená, dříve nezapsaná na jméno prodávajícího. Toto transakční schéma výrazně zvyšuje právní rizika kupujícího, konkrétně:
1. Bytový dům nebude předmětem vaší transakce, a proto nevznikají žádné povinnosti převést jej na vás od prodávajícího po státní registraci převodu vlastnictví pozemku.
2. Ustanovení 1 Čl. 130 občanského zákoníku Ruské federace klasifikuje pozemky a nedokončené stavební projekty jako samostatné předměty občanských práv, aniž by je definoval jako jediný majetkový komplex.
Článek 5, článek 1, čl. 1 Zemského zákoníku Ruské federace zakotvuje zásadu jednoty osudu pozemků a objektů s nimi pevně spojených, podle níž všechny objekty pevně spojené s pozemky sledují osud pozemků.
Ustanovení 4 Čl. 35 zemského zákoníku Ruské federace zavádí zákaz zcizení pozemku bez budov, staveb, staveb na něm umístěných, ve vlastnictví jedné osoby.
3. Jak ukazuje ustálená soudní praxe, soudy zpravidla rozhodují o tom, že uzavření smlouvy o prodeji a koupi pozemku, jehož předmětem je pouze pozemek, aniž by bylo ve smlouvě uvedeno zcizení pozemku. majetek, který se na něm nachází, porušuje požadavky zákona (článek 4 článek 35 zemského zákoníku Ruské federace), který na základě čl. 168 občanského zákoníku Ruské federace znamená neplatnost uzavřené transakce, protože nesplňuje požadavky zákona.
4. Neplatnost takové transakce je uznána u soudu na žádost jedné ze stran transakce nebo jiné zainteresované strany (například manželky prodávajícího).
V tomto případě není kupující uznán jako bona fide kupující pozemku, protože kupující po nabytí vlastnictví pozemku bez uvedení domu neprokázal náležitou péči a neučinil všechna přiměřená opatření, aby objasnit pravomoci prodávajícího zcizit pozemek spolu s budovou na něm umístěnou, při koupi pozemku nemohl nevidět dům postavený na něm.
5. Smlouva o prodeji a koupi pozemku, podepsaná stranami, musí nutně obsahovat větu o nepřítomnosti budov a staveb na odcizeném pozemku. Tyto informace se nemusí shodovat s informacemi obsaženými v Rosreestr a mohou být základem pro pozastavení a následné zamítnutí státní registrace převodu vlastnictví (ustanovení 49, část 1, článek 26 federálního zákona ze dne 13.07.2015. 218 č. XNUMX-FZ „ O státní evidenci nemovitostí“). Informace o budovách a stavbách na pozemcích shromažďují úřady pomocí leteckého snímkování území a jsou promítnuty do veřejné katastrální mapy.
6. Neregistrovaný dům nesmí vyhovovat parametrům stanoveným územně plánovací dokumentací, pravidly využití území a rozvoje nebo být postaven v rozporu se stavebními pravidly, urbanistickými, hygienickými, požárně bezpečnostními a jinými pravidly, což bude vyžadovat dodatečné finanční investice pro nového vlastníka nebo povinnost nepovolenou stavbu zbourat v souladu s čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace „Neoprávněná stavba“.
7. Neochota prodávajícího zaregistrovat stavbu na pozemku je obvykle spojena s vyhýbáním se placení daní z příjmu nebo s informacemi, které jsou kupujícímu skryty (např. budou problémy s registrací bytového domu, spory jsou plánovány ohledně rozdělení spoluvlastněného majetku s případnými požadavky ze strany manžela prodávajícího na náhradu nákladů na stavební materiál vynaložených na stavbu domu, je zájem prodávajícího na jeho dalším úpadku a tím je nemovitost vyňata z majetku. konkurzní podstaty).
Dodám, že v současné době může prodávající pozemku rychle zaregistrovat obytný dům na své jméno, než jej prodá v rámci zjednodušeného schématu zvaného „amnestie dacha“. Doba platnosti tohoto programu byla dosud několikrát prodloužena a nyní je stanovena do 1. března 2026 (Spolkový zákon ze dne 08.12.2020. prosince 404 č. 70-FZ „O změně článku 16 federálního zákona „O státní registraci Nemovitosti“ a článek XNUMX federálního zákona „O změnách Kodexu územního plánování Ruské federace a některých právních aktů Ruské federace“).
Tento zákon mění část 12 Čl. 70 federálního zákona „o státní registraci nemovitostí“, na základě kterého je povoleno provádět státní registraci práv k obytné budově postavené na pozemku určeném pro individuální bytovou výstavbu (dále jen individuální bydlení stavba) a pro vedení osobních vedlejších pozemků (v hranicích obydlené oblasti) ve zjednodušeném řízení.
Rosreestr je povinen poskytnout technický plán a prohlášení vypracované vlastníkem. Ohlášení plánované stavby a jejího dokončení nejsou nutná (stejně jako dříve vydaná stavební povolení). Je třeba vzít v úvahu, že obytný dům musí nutně splňovat parametry projektu individuální bytové výstavby stanovené v Kodexu územního plánování Ruské federace.
Budoucí vlastník po koupi pozemku má také právo na registraci domu v rámci zjednodušeného řízení „dacha amnestie“, pokud obytný dům podle svých charakteristik splňuje všechny potřebné urbanistické a další parametry.
K otázce přeregistrace plynové přípojky k domu.
V praxi je běžnou možností, kdy proces plynofikace budovy začíná ještě dříve, než je dům dokončen a vyzdoben.
Balíček dokumentů pro připojení plynu k nedokončenému domu se mírně liší od balíčku dokumentů pro připojení k bytovému domu. Není-li rozestavěný dům evidován, považuje se za vedlejší stavbu. Napojení na neregistrovaný dům je realizováno jako plynofikace pomocného objektu (nikoliv jako bytového domu).
Zde jsou hlavní fáze plynofikace nového zařízení:
1) získání technických specifikací (TU);
2) vypracování projektu (v tomto případě musí být vypracovány a předloženy dva projekty: jeden ukazuje systém zásobování plynem pro dům, který nebyl dokončen, a druhý ukazuje dodávku plynu pro dokončené bydlení);
3) instalace zařízení plynovodu;
4) přímé připojení licencovanou organizací. Po instalaci plynovodu a zařízení musí být nové zplyňovací zařízení přijato zvláštní komisí. Teprve po připojení a prvním spuštění plynu vydá organizace pro distribuci plynu žadateli osvědčení o připojení (technologické připojení). Dále musí mít prodávající uzavřenou smlouvu o dodávce plynu a smlouvu o údržbě vnitropodnikových plynových zařízení (dále jen VDGO).
Jak uvádí autor dotazu, „do domu je zaveden plyn, měřič připojen“, prodávající tedy již dokončil všechny výše uvedené etapy plynofikace objektu a objekt je z více než 70% připraven (tento požadavek je povinný při plynofikaci domu, který nebyl dokončen).
Co tedy musí kupující udělat, aby znovu zaregistroval zplyňovací zařízení:
1. V souvislosti se změnou vlastníka budou k přeregistraci připojeného zařízení do plynárenských distribučních sítí vyžadovány veškeré doklady k dříve připojenému zplyňovacímu zařízení. Proto je bezpodmínečně nutné se před transakcí seznámit a obdržet od prodejce celý balík dokumentů potvrzujících jím provedené projekční, konstrukční a instalační práce na plynofikaci, technický pas měřicího zařízení, uzavřený certifikát připojení potvrzení skutečnosti přijetí komisí zplyňovacího zařízení, aby se vyloučilo nezávislé neoprávněné položení plynovodu prodávajícím nebo vložení do pouličního plynovodu, jakož i kontrola poruch plynoměru a kontrola nainstalovaného těsnění na něm dodavatelem plynu za poškození.
Je třeba mít na paměti, že poté, co bude pozemek znovu zaregistrován na vaše jméno, bude veškerá odpovědnost za zplynování soukromého majetku, aby byly splněny všechny stanovené požadavky, jakož i odpovědnost za dříve nezákonné jednání prodávajícího, převedena na nový majitel.
2. Pokud je instalován plynoměr, pak za účelem jeho opětovné registrace bude nutné předložit technický pas a označení aktuálního data, dokumenty potvrzující datum zaplombování měřicích zařízení organizací, která provedla jeho poslední ověření, doklady potvrzující složení vnitřního plynového zařízení pro shodu s jeho komponentami zařízení a regulační požadavky na toto zařízení (technické pasy, osvědčení o shodě atd.).
3. Pro přeregistraci objektu do plynárenských sítí nový vlastník pozemku přiloží k žádosti o přeregistraci doklady uvedené v čl. 125 Pravidel pro napojení (technologické napojení) investiční výstavby na rozvod plynu. sítí, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 30.12.2013. prosince 1314 č. XNUMX. Veškerý postup při přeregistraci upravuje Ch. IX výše uvedených pravidel připojení.
4. Rovněž projekt dodávky plynu pro dokončené bydlení zajišťovaný novým vlastníkem musí odpovídat novým Pravidlům pro navrhování soustav odběru plynu pro bytové domy zavedeným dne 6. června 2019 (SP 402.1325800.2018 Bytové domy. Pravidla pro projektování systémů spotřeby plynu, schválené nařízením Ministerstva výstavby Ruska ze dne 05.12.2018. prosince 789 č. XNUMX/ atd.).
5. Kromě toho bude nový vlastník povinen uzavřít dvě smlouvy: smlouvu o dodávce zemního plynu a smlouvu VDGO, jejichž absence je důvodem k pozastavení služeb dodávky plynu účastníkovi. Postup při uzavírání smluv upravují Pravidla pro dodávku plynu pro potřeby domácností občanů, schválená nařízením vlády Ruské federace ze dne 21.07.2008. července 549 č. XNUMX.
